Certaines copropriétés présentant un risque pour leurs occupants échappent pourtant à la vigilance de l’autorité administrative. Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens.

Comment lutter contre l’habitat indigne et les bâtiments menaçant de ruine ?

Le 5 novembre 2018, en plein cœur de Marseille, deux immeubles dont la construction daterait de plus de deux siècles se sont effondrés. Cet événement dramatique met en exergue la fragilité structurelle de certains bâtiments âgés d’habitation collectifs. Cette fragilité engendre des risques pour la sécurité de leurs habitants.

Le législateur a conféré au maire des pouvoirs de police administrative dans ce domaine. Ainsi, le maire dispose d’un arsenal juridique face à un bâtiment dégradé ou en péril.

Il peut prendre des mesures coercitives immédiates comme les procédures de locaux impropres à l’habitation, les mesures de péril, les expropriations, les déclarations d’insalubrité. Pourtant, certains immeubles collectifs présentant un risque pour leurs occupants échappent à la vigilance de l’autorité administrative.

Les maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique

Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens qui sont les plus susceptibles de fragilité structurelle et donc, de danger pour les habitants et les voisins.

Cet outil de prévention permettrait de recenser tous les immeubles concernés par un bâti dégradé et menaçant.

L’administration disposerait alors de données plus précises sur les immeubles pour lesquels il convient d’agir et de faire entreprendre rapidement des travaux de rénovation voire des destructions. Dans le même temps, cela permettrait pour les occupants, locataires et propriétaires, de connaître précisément l’état de l’immeuble dans lequel ils vivent.

Par ailleurs, on peut noter que parmi les propositions de l’UNIS en matière de rénovation de l’habitat, dans le cadre du grand débat national, il est question de mettre en place un diagnostic-structure type.

Celui-ci serait subventionné afin de confectionner une base gérée par la Métropole. Il pourrait être réalisé tous les 10 ans sur l’ensemble des copropriétés.

De plus, devant la volonté des mairies de déployer des dispositifs techniques liés à la transition énergétique et à l’économie circulaire et devant les difficultés de plus en plus régulières liées aux copropriétés vétustes ou dégradées, les professionnels de l’immobilier se proposent en tant qu’intermédiaires de qualité vis-à-vis des collectivités.

Pour les collectivités, il est habituel d’interagir avec les logements individuels et ceux gérés par les bailleurs sociaux. En revanche, une copropriété est peu « incarnée » et les professionnels de l’immobilier souhaitent proposer leurs services auprès des collectivités pour pallier ce manque.

Christophe Tanay, Président de l’UNIS.

Un contrôle obligatoire des copropriétés de plus de cinquante ans

Un projet de loi propose de mettre en place un contrôle obligatoire structurel des immeubles collectifs construits il y a plus de cinquante ans.

Ce diagnostic structurel sera périodique : il se fera tous les quinze ans à partir de la date du premier contrôle.

L’article 1 de ce projet de loi, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 20 mars 2019, a pour objectif d’introduire un article L. 153-1 et un article L. 153-2 au code de construction et de l’habitation.

L’article L. 153-1, tel que proposé, précise le contenu du diagnostic. Ce diagnostic présentera le résultat des études approfondies et spécifiques du bâtiment, notamment sur la structure, tels que désordres évolutifs, sondages, pose de témoins sur fissures (Fissuromètre ou jauges), test étanchéité air-eau, test d’humidité, qui devront être menées pour récolter toutes les informations permettant de confirmer le niveau de sécurité et d’habitabilité (sanitaire) du bâtiment.

À titre préventif, un diagnostic du mode constructif et des effets sismiques pourra être intégré pour tendre vers une évaluation du comportement du bâtiment au séisme selon la classification en zone des régions de France.

L’article L. 153-2 précise les modalités et le champ d’application du dispositif.

Quels sont les éléments de structure à contrôler ?

Les éléments à examiner lors de ce diagnostic feront l’objet d’une liste non-limitative définie par décret. À titre d’exemple, ils pourront porter sur les points suivants :

 La structure verticale : l’évaluation porterait sur l’état des murs porteurs, poteaux, piliers, balcons pour identifier des signes de faiblesse, de dégradation, de fissures ou de déformations ainsi que l’état des matériaux.

 La structure horizontale : l’évaluation veillerait à identifier les fissures ou flèches au niveau des poutres et planchers, les déformations, les attaques biotiques et les lézardes ;

 Les fondations : l’évaluation permettrait de constater le mode de fondation, d’identifier des signes de faiblesse, de dégradations, de fissures ou de déformations ;

 La couverture et les ouvrages de toiture : L’évaluation permettrait d’identifier les faiblesses d’étanchéité de la toiture, de dégradations de la charpente (la putréfaction du bois, fissure, gonflement, des souches de cheminées, pourrissement et déformation structurelle).

En cas de travaux nécessaires à la sécurité des occupants et du voisinage, ce diagnostic devra impérativement préciser la nature et le degré d’urgence des travaux ou mesures correctives à la charge de chaque propriété.

Il doit également préciser si l’immeuble fait l’objet d’un risque de péril grave et imminent ou susceptible, à terme, de relever d’un tel niveau de risque impliquant son « inhabilité ».

Qu’il s’agisse de travaux programmables ou de situations de péril, le diagnostic structurel devra formuler leurs causes et origines : risques ou désordres dus à des défauts de conception initiale ou à des modifications structurelles ultérieurement intervenues dans l’immeuble, à la vétusté ou encore à un défaut d’entretien normal.

De surcroît, dans ce diagnostic structurel, il sera précisé une mention appréciative sur l’existence ou non d’effets délétères ou de véritables risques liés à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans l’immeuble considéré et précisant les moyens à même de remédier à la situation.

Le diagnostic se fera par le biais d’un organisme agréé à l’instar des diagnostics obligatoires pour les ventes immobilières (diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, à l’électricité, aux termites, etc…).

Les modalités et le champ d’application du dispositif

L’article L. 153-2 précise ainsi qu’il appartiendra au syndic ou à défaut au syndicat des copropriétaires, aux propriétaires du bâtiment concerné de communiquer le diagnostic à l’autorité administrative compétente, c’est-à-dire à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de politique de l’habitat.

Le diagnostic devra être transmis à l’autorité administrative et aux occupants de l’immeuble concerné sous peine de sanction pécuniaire ne pouvant excéder 3.000 euros.

Cependant, seront exclus de la mesure, les plus petits immeubles. Ainsi, il est proposé de soumettre au diagnostic uniquement l’ensemble des immeubles comprenant au moins trois lots principaux au sens du règlement de copropriété (hors caves, parkings et garages ou autres dépendances).

S’agissant de l’entrée en vigueur de cette proposition, il est proposé dans un premier temps de soumettre les immeubles les plus anciens, construits avant 1920. Puis, sera prévue une satisfaction de l’obligation au 31 décembre 2030, au plus tard, pour tous les autres immeubles de plus de cinquante ans à la date d’entrée en vigueur de la présente loi concernée par le dispositif.

Cet agenda prendrait donc en compte les possibilités matériellement réalistes de réalisation de cette mesure à ampleur nationale. À partir du premier diagnostic réalisé, cette procédure sera renouvelable tous les quinze ans.