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Construction : Elite Insurance, en liquidation judiciaire, compte 60 000 assurés

L’assureur Elite Insurance Company Limited agréée à Gibraltar, qui opérait en France jusqu’en 2017 en libre prestation de services (LPS) sur le marché de l’assurance construction, avait été placée sous administration judiciaire et déclarée insolvable en décembre 2019 par les autorités financières de Gilbraltar comptait 60 000 assurés français en portefeuille.

Les administrateurs d’Elite Insurance, PWC Gibraltar ont rendu, le 9 février dernier, leur premier rapport sur la situation de l’assureur quelques mois seulement après son placement sous administration par la Cour suprême de Gilbraltar, révèle le blog Insurwatch.

Etabli à Gibraltar en 2004, l’assureur opérait, avant sa liquidation, en Belgique, France, Allemagne, Grèce, Irlande, Luxembourg, Malte, Pays Bas, Norvège, Portugal, Roumanie, Espagne et au Royaume Uni. En France elle opérait principalement en assurance construction.

Le rapport de l’auditeur et administrateur, PwC révèle les premiers chiffres d’Elite et indique qu’ « il y a environ 60 000 assurés français en portefeuille majoritairement en assurance construction. Or C’est un risque long qui nécessite des provisions  sur dix ans. », Elite insurance sévissait principalement sur le dommages ouvrage (DO) et en responsabilité civile décennale. « L’activité française était dominée par deux acteurs (SFS et EISL) eux aussi en liquidation contribuant, de fait, au manque d’informations complètes et précises sur les assurés dans ce pays. »

A lire : Assurance construction : l’ACPR sanctionne un assureur

Poursuite des actions en justice

Selon le liquidateur, les chiffres du rapport sont à prendre avec attention car il indique d’une part ne pas avoir audité les comptes et d’autre part que la défaillance de CBL, principal réassureur d’Elite, de SFS et de EISL principaux distributeurs a rendu la tâche particulièrement ardue.  Ainsi, « une proportion très importante des souscriptions d’Elite a été réalisée par le biais de mandataires, impliquant dans de nombreux cas que les dossiers de la compagnie ne comprennent pas les détails des assurés. En conséquence, l’exactitude des données dont dispose la PwC est incertaine et sera soumise à des évolutions. »

L’administrateur fait état d’un déficit de 69,2 m£ soit 245 m£ à l’actif et 314 m£ au passif et  « il apparaît qu’Elite comptait environ 931 000 assurés» en Europe, dont 860 000 en Grande Bretagne et 10 000 en Italie.

PwC indique avoir « assuré la liaison avec les autorités françaises compétentes et les conseillers juridiques et confirme qu’aucune protection en matière d’indemnisation n’est disponible pour les assurés français d’Elite Insurance. En conséquence, les administrateurs réfléchissent à la manière de gérer les risques non expirés de certaines polices. En l’absence d’un système d’indemnisation, les assurés dommages ouvrages français devraient envisager de poursuivre le contractant ou son assureur. » PwC encourage donc les porteurs d’une assurance dommages-ouvrage à poursuivre les responsables en justice.

Source : L’Argus de l’assurance

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Rappel des moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

Compte tenu des récents incendies d’immeubles, il n’est pas inutile de rappeler les différents moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

  • Extincteurs

Pour toutes les catégories d’immeubles (c’est-à-dire, quelle que soit leur hauteur), 3 zones doivent être équipées d’extincteurs : les machineries ascenseur, les locaux des chaufferies et les parkings où il faut compter un extincteur pour 15 places de stationnement.

Les parkings doivent également disposer d’un bac dont le sable est mélangé avec un produit spécifique ainsi qu’un sceau afin de pouvoir rapidement neutraliser un départ de flamme.

L’installation d’extincteur dans les cages d’escalier n’est quant à elle pas obligatoire pour les immeubles d’habitation de moins de 28 mètres de hauteur, mais vivement recommandé notamment dans les immeubles anciens composés de chambres de service au dernier étage.

  • Blocs autonomes d’éclairage de sécurité

Ces blocs de secours lumineux qui indiquent les sorties, sont obligatoires pour les immeubles de plus de 28 mètres de haut et construits après 1986. Toutefois, rien n’interdit d’en installer dans des couloirs de caves par exemple ou dans des cages d’escaliers de service.

  • Système de désenfumage

Les bâtiments de plus de deux étages construits après janvier 1986 doivent installer dans les cages d’escaliers ce système permettant d’évacuer la fumée en cas d’incendie.

  • Les colonnes sèches

Également appelées « colonnes incendie », ces conduits qui parcourent les cloisons d’un immeuble et qui sont raccordés à l‘eau en cas d’incendie concernent les immeubles de plus de 7 étages. Ces colonnes doivent être entretenues tous les ans.

  • Les portes coupe-feu

Tous les immeubles construits après janvier 1981 doivent disposer de portes coupe-feu au niveau des caves et paliers. Un arrêté de février 2013 a élargi cette obligation aux locaux à poubelles des immeubles de plus de 28 étages.

  • Plan d’évacuation et registre de sécurité

Les plans indiquant les sorties permettant d’évacuer plus rapidement les lieux doivent être affichés dans tous les immeubles et dans 4 endroits précis :

  • le hall,
  • au niveau des sorties de secours,
  • à chaque niveau de parking
  • et un en haut de la rampe de sortie.

Bien que le registre de sécurité soit obligatoire depuis 33 ans, il existe encore des copropriétés qui ne disposent pas de ce document pourtant nécessaire. Il est primordial de sensibiliser les gestionnaires d’immeubles sur les fondamentaux et de proposer plus de formations techniques à ce sujet.

Pour conclure, même si une copropriété dispose des équipements obligatoires de sécurité cela n’est pas suffisant, il est primordial de veiller à leur bon entretien. Et rien n’empêche la copropriété d’aller au delà de ses obligations légales afin d’apporter plus de sécurité à ses occupants.

#assurancecopropriete

#assuranceimmeuble

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Indice de référence des loyers INSEE (2018)

Indice de référence des loyers  INSEE (trimestriel)

Loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat ; J.O. du 9 février 2008

Le nouvel indice s’applique dès la publication de la loi aux nouveaux contrats de location mais également aux contrats en cours sans qu’il soit nécessaire de faire un avenant. Il s’ensuit que les révisions de loyer intervenant à compter du 10 février 2008 doivent se faire avec le nouvel indice.

Au quatrième trimestre 2018, l’indice de référence des loyers s’établit à 129,03. Sur un an, il augmente de 1,74 %, après +1,57 % au trimestre précédent.

2018T1-2018T2-2018T3-2018T4-2018
Indice de référence
des loyers
127,22127,77128,45129,03
Variation annuelle en %+1,05%+1,25+1,75+1,74

 

INFORMATIONS RAPIDES N°7 paru le : 15/01/2019

Avis relatif à l’indice de référence des loyers du quatrième trimestre de 2018 (loi n° 2008-111 du 8 février 2008) JORF n°0013 du 16 janvier 2019 – texte n° 101

L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale.

Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L’indice de référence des loyers constitue la référence pour la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé.

Ce nouvel indice se substitue désormais à l’indice du coût de la construction pour la révision :

  • des redevances des contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention. Il ne s’applique pas aux contrats prévus par le titre II et l’article 22 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction ;
  • des loyers des bâtiments d’habitation dans le cadre des fermages (article 411-11 du Code rural) : « Ce loyer ainsi que les minima et maxima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyer. »

L’indice de référence des loyers est un indice trimestriel, référence 100 au quatrième trimestre 1998. L’indice de référence ainsi calculé est publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Méthode de calcul de l’IRL

L’indice de référence des loyers d’un trimestre donné est calculé comme la moyenne annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac hors loyer (Insee – Indice des prix à la consommation) du dernier mois du trimestre, exprimé en référence 100 au quatrième trimestre 1998 et arrondi à deux décimales.
Le calcul est fait sur la série non arrondie de l’indice des prix à la consommation hors tabac hors loyer. Le glissement annuel de l’indice de référence des loyers est arrondi à deux décimales. L’indice a été publié à partir du quatrième trimestre 2002 de manière à permettre aux bailleurs d’exercer leur droit à révision sur la période légale.

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Vicinity : une plateforme de communication entre résidents et syndic de copropriété

Vicinity propose une plateforme de communication entre habitants d’un même immeuble (locataire, propriétaire, gardien) et leur syndic de copropriété. Une application mobile pour les résidents et une plateforme Web pour les syndics de copropriété.

L’application mobile pour les résidents d’immeubles

Les résidents vont pouvoir échanger entre voisins mais aussi avec le gardien et obtenir les informations transmises par le gestionnaire d’immeuble via une messagerie instantanée. L’application Vicinity permet également de consulter les documents envoyés par le gestionnaire d’immeuble et les transférer vers d’autres supports (tablette, ordinateur, téléphone…).

Notre solution apporte de la tranquillité aux habitants en leur donnant la possibilité de signaler au gestionnaire un incident directement via votre smartphone. De plus vous êtes informé en temps réel des informations de votre immeuble.

Jérémie Mayola CEO de Vicinity.

Cette solution favorise la responsabilisation de chacun et contribue à une meilleure cohésion, au quotidien dans l’immeuble.

L’application pour le gestionnaire de copropriété

Le gestionnaire va gagner du temps en publiant des documents ou informations directement depuis la plateforme. Il va pouvoir publier une newsletter concernant un immeuble en particulier en touchant directement les propriétaires ou locataires.

En matière de productivité, le gestionnaire va recevoir les incidents en temps réel afin de les relayer à l’immeuble concerné. On va ainsi éviter les sur-déclarations.

Les professionnels vont bénéficier de tous les avantages d’une solution numérique et collaborative qui responsabilise les résidents dans la qualité de leur lieu de vie.

“Vicinity est la plateforme indispensable à l’habitation. Car nous permettons aujourd’hui de faire passer toutes les communications qui incombent à une copropriété sur un seul et même support numérique.

Nous mettons donc à disposition une application mobile 100% gratuites pour les habitants d’immeubles et une plateforme Web pour les syndics de copropriété gratuite jusqu’à juin 2019.

Jérémie Mayola”

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IRSI : les bonnes pratiques à adopter lors d’un sinistre

Nouvelle convention IRSI : quelles sont les bonnes pratiques à adopter lors d’un sinistre ?

La convention IRSI implique de nombreux changements, notamment le rôle des assureurs et des courtiers qui évolue. C’est à nous (Compagnies d’assurance et intermédiaires) d’aiguiller les copropriétaires ou vous, Administrateurs de biens ou syndics, vers les bons gestionnaires et interlocuteurs.

Vous trouverez-ci-dessous Préconisations et Bonnes pratiques à mettre en œuvre pour appliquer au mieux cette nouvelle convention.

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La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. Lorsqu’une activité potentiellement dangereuse se déroule dans les parties privatives d’un lot, le règlement de copropriété peut-il valablement faire peser sur le copropriétaire exerçant cette activité la charge de la surprime d’assurance exigée par l’assureur de l’immeuble en raison d’un accroissement du risque ? « La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. »

Or, dès lors que l’assurance souscrite par le syndicat vise à garantir l’ensemble de l’immeuble et porte aussi bien sur les parties communes que les parties privatives, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation des parties communes. Étant souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, ces primes ont la nature de « charges générales ». La clause qui a pour objet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en est responsable, contrevenant à une disposition d’ordre public du statut de la copropriété, doit donc être réputée non écrite.

ECLI:FR:CCASS:2016:C200910
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 15 janvier 2015

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 septembre 2016
N° de pourvoi : 15-17000 – non publié au bulletin Cassation
M. Chauvin (président), président SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

Source : MON-IMMEUBLE.COM

#ASSURANCEIMMEUBLE

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Convention IRSI : les grands principes

Indemnisation des copropriétés : la nouvelle convention IRSI va remplacer la convention CIDRE au 1er juin 2018.

Les deux objectifs majeurs de cette nouvelle convention sont de rendre un meilleur service à l’assuré et de simplifier la gestion des sinistres.

Pour ce faire, un nouveau mécanisme d’indemnisation a été mis en place :

  • Désignation d’un assureur gestionnaire unique par local
  • L’assureur gestionnaire organise alors les modalités de recherche de fuite, ainsi que l’expertise pour compte commun.
  • Il désigne ensuite le ou les assureurs qui devront prendre en charge les dommages à l’aide du barème mis en place.

Les principales innovations de cette nouvelle convention :

  • deux nouvelles tranches (T et T2)
  • abandon de recours total en T1
  • désignation d’un assureur gestionnaire par local
  • Expertise pour compte commun en T2
  • Nouvelle définition de la recherche de fuite

En savoir plus  sur cette nouvelle convention IRSI

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Le registre des copropriétés : rappels.

Huit mois après le lancement du registre, où en est- il par rapport aux objectifs d’immatriculation? Comment se passe concrètement une immatriculation ? Qui a accès à quoi ? État des lieux sur la genèse de la démarche et les premiers résultats ?

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Loi DUFLOT ALUR : rappel des grands principes et immatriculation des Copropriétés

#Rappels des grands principes de la Loi Duflot Alur

1. Favoriser l’accès à tous à un logement digne et abordable.

  • Encadrer les honoraires des syndics par la mise en place d’un contrat type de syndic de copropriété
  • Améliorer le rapport entre propriétaire et locataire du parc privé (réduction des coûts, mise en place d’un loyer de référence par zone,…)
  • Mise en place d’un contrat type de bail d’habitation

2. Mettre en place une garantie des loyers universels (GUL).

>> Celle-ci aurait dû entrer en vigueur au 01/01/2016 …. Mais n’a toujours pas vu le jour.

3. Réformer les professions de l’immobilier en renforçant la formation, la déontologie et le contrôle.

4. Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées :

  • La prévention passe par la réhabilitation des biens mis en location. Le bailleur qui ne respecterait pas ces nouvelles règles, encourt l’interdiction d’acheter des biens immobiliers pendant 5 ans en leur nom propre ou sous couvert d’une société intermédiaire.
  • Redresser efficacement les copropriétés dégradées par l’abaissement du seuil de mise en place des démarches administratives concernant l’impayé envers les syndics de copropriété. Seuil de déclenchement passe de 25% à 15%.
  • Immatriculation des copropriétés
  • Fiche synthétique des copropriétés
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Surprime d’assurance : peut-on l’imputer à un copropriétaire présentant un risque aggravé ?

La surprime d’assurance due à une activité aggravante (discothèque, lieu de culte…) peut-elle être imputée individuellement ?

“Un règlement de copropriété ne peut pas mettre à la charge du copropriétaire une surprime imputable à son activité.

Un arrêt récent de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 8 septembre 2016 rappelle ce principe. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier le centre (le syndicat) a assigné la société de la cité (la société), propriétaire de deux lots faisant partie de l’immeuble et correspondant à un local commercial à usage de dancing et une réserve-bar, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.
Pour justifier de cette demande, le syndicat des copropriétaires avait demandé l’application du règlement de copropriété qui prévoyait que « les surprimes consécutivement à l’utilisation ou à la nature particulière de certaines pratiques relatives aux parties communes spéciales incomberont aux seuls copropriétaires concernés ». Ce copropriétaire ayant contesté cette charge supplémentaire, le litige a été porté devant les tribunaux.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 15 janvier 2015 avait, pour condamner cette société copropriétaire, relevé que cette dernière, pratiquant une activité aggravante suivant l’appréciation du risque par l’assureur de la copropriété et au visa du règlement de copropriété existant, jugé, en conséquence, que ce copropriétaire devait supporter la surprime appliquée par l’assureur.
La Cour d’appel s’était fondée sur l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoyait que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».  La Cour d’appel, a, pour sa part, suivant un raisonnement en équité, estimé, qu’il était normal que le copropriétaire qui, du fait de son activité, aggravait les charges communes doive seul en supporter le coût.  La Cour d’appel a donc condamné le copropriétaire exploitant le dancing à prendre en charge cette surprime par application du règlement de copropriété.

Décision contestée

C’est cette décision qui a été censurée par la troisième chambre de la Cour de Cassation qui a fait une application stricte des dispositions de l’article 10 alinéa de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation des parties communes proportionnellement aux valeurs de leurs parties privatives prévus à l’article 5. Or, l’article 5 prévoit : « Dans le silence ou la contradiction des titres la quote-part des parties communes afférente à chaque lot et proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation »
Ce texte d’ordre public impose qu’aucune référence ne doit être faite à l’utilisation des parties privatives pour établir la clé de répartitions des charges. L’arrêt d’appel encourait donc la cassation pour violation de ce texte.

  1. En conséquence, la Cour de cassation a estimé que la prime d’assurance appelée incluant la surprime imputable à l’activité aggravante d’un des copropriétaires, ayant pour objet la conservation des parties communes, devait être analysée comme charge générale et être répartie entre les copropriétaires sans tenir compte de l’usage de leurs biens.
  2. La seconde conséquence, ces textes étant d’ordre public, est que « la clause du règlement de copropriété qui a pour effet d faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite ».

Comme le souligne Monsieur Guilhem Gil, maître de conférences à Marseille Université, dans son article paru dans Dalloz-actualité le 28 septembre 2016, il ne peut être fait recours à la notion d’aggravation de charge de la part d’un des copropriétaires permettant de recourir à son encontre car celles-ci suppose la preuve d’une faute commise par le copropriétaire aggravant les charges communes.
Tel n’est pas le cas en l’espère…”

(1) Cabinet Jean-François SALPHATI Avocats.
CGPA  04/2017

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