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Faut-il instaurer un diagnostic structurel obligatoire des copropriétés de plus de 50 ans ?

Faut-il instaurer un diagnostic structurel obligatoire des copropriétés de plus de 50 ans ?

Certaines copropriétés présentant un risque pour leurs occupants échappent pourtant à la vigilance de l’autorité administrative. Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens.

Comment lutter contre l’habitat indigne et les bâtiments menaçant de ruine ?

Le 5 novembre 2018, en plein cœur de Marseille, deux immeubles dont la construction daterait de plus de deux siècles se sont effondrés. Cet événement dramatique met en exergue la fragilité structurelle de certains bâtiments âgés d’habitation collectifs. Cette fragilité engendre des risques pour la sécurité de leurs habitants.

Le législateur a conféré au maire des pouvoirs de police administrative dans ce domaine. Ainsi, le maire dispose d’un arsenal juridique face à un bâtiment dégradé ou en péril.

Il peut prendre des mesures coercitives immédiates comme les procédures de locaux impropres à l’habitation, les mesures de péril, les expropriations, les déclarations d’insalubrité. Pourtant, certains immeubles collectifs présentant un risque pour leurs occupants échappent à la vigilance de l’autorité administrative.

Les maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique

Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens qui sont les plus susceptibles de fragilité structurelle et donc, de danger pour les habitants et les voisins.

Cet outil de prévention permettrait de recenser tous les immeubles concernés par un bâti dégradé et menaçant.

L’administration disposerait alors de données plus précises sur les immeubles pour lesquels il convient d’agir et de faire entreprendre rapidement des travaux de rénovation voire des destructions. Dans le même temps, cela permettrait pour les occupants, locataires et propriétaires, de connaître précisément l’état de l’immeuble dans lequel ils vivent.

Par ailleurs, on peut noter que parmi les propositions de l’UNIS en matière de rénovation de l’habitat, dans le cadre du grand débat national, il est question de mettre en place un diagnostic-structure type.

Celui-ci serait subventionné afin de confectionner une base gérée par la Métropole. Il pourrait être réalisé tous les 10 ans sur l’ensemble des copropriétés.

De plus, devant la volonté des mairies de déployer des dispositifs techniques liés à la transition énergétique et à l’économie circulaire et devant les difficultés de plus en plus régulières liées aux copropriétés vétustes ou dégradées, les professionnels de l’immobilier se proposent en tant qu’intermédiaires de qualité vis-à-vis des collectivités.

Pour les collectivités, il est habituel d’interagir avec les logements individuels et ceux gérés par les bailleurs sociaux. En revanche, une copropriété est peu « incarnée » et les professionnels de l’immobilier souhaitent proposer leurs services auprès des collectivités pour pallier ce manque.

Christophe Tanay, Président de l’UNIS.

Un contrôle obligatoire des copropriétés de plus de cinquante ans

Un projet de loi propose de mettre en place un contrôle obligatoire structurel des immeubles collectifs construits il y a plus de cinquante ans.

Ce diagnostic structurel sera périodique : il se fera tous les quinze ans à partir de la date du premier contrôle.

L’article 1 de ce projet de loi, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 20 mars 2019, a pour objectif d’introduire un article L. 153-1 et un article L. 153-2 au code de construction et de l’habitation.

L’article L. 153-1, tel que proposé, précise le contenu du diagnostic. Ce diagnostic présentera le résultat des études approfondies et spécifiques du bâtiment, notamment sur la structure, tels que désordres évolutifs, sondages, pose de témoins sur fissures (Fissuromètre ou jauges), test étanchéité air-eau, test d’humidité, qui devront être menées pour récolter toutes les informations permettant de confirmer le niveau de sécurité et d’habitabilité (sanitaire) du bâtiment.

À titre préventif, un diagnostic du mode constructif et des effets sismiques pourra être intégré pour tendre vers une évaluation du comportement du bâtiment au séisme selon la classification en zone des régions de France.

L’article L. 153-2 précise les modalités et le champ d’application du dispositif.

Quels sont les éléments de structure à contrôler ?

Les éléments à examiner lors de ce diagnostic feront l’objet d’une liste non-limitative définie par décret. À titre d’exemple, ils pourront porter sur les points suivants :

➡  La structure verticale : l’évaluation porterait sur l’état des murs porteurs, poteaux, piliers, balcons pour identifier des signes de faiblesse, de dégradation, de fissures ou de déformations ainsi que l’état des matériaux.

➡  La structure horizontale : l’évaluation veillerait à identifier les fissures ou flèches au niveau des poutres et planchers, les déformations, les attaques biotiques et les lézardes ;

➡  Les fondations : l’évaluation permettrait de constater le mode de fondation, d’identifier des signes de faiblesse, de dégradations, de fissures ou de déformations ;

➡  La couverture et les ouvrages de toiture : L’évaluation permettrait d’identifier les faiblesses d’étanchéité de la toiture, de dégradations de la charpente (la putréfaction du bois, fissure, gonflement, des souches de cheminées, pourrissement et déformation structurelle).

En cas de travaux nécessaires à la sécurité des occupants et du voisinage, ce diagnostic devra impérativement préciser la nature et le degré d’urgence des travaux ou mesures correctives à la charge de chaque propriété.

Il doit également préciser si l’immeuble fait l’objet d’un risque de péril grave et imminent ou susceptible, à terme, de relever d’un tel niveau de risque impliquant son « inhabilité ».

Qu’il s’agisse de travaux programmables ou de situations de péril, le diagnostic structurel devra formuler leurs causes et origines : risques ou désordres dus à des défauts de conception initiale ou à des modifications structurelles ultérieurement intervenues dans l’immeuble, à la vétusté ou encore à un défaut d’entretien normal.

De surcroît, dans ce diagnostic structurel, il sera précisé une mention appréciative sur l’existence ou non d’effets délétères ou de véritables risques liés à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans l’immeuble considéré et précisant les moyens à même de remédier à la situation.

Le diagnostic se fera par le biais d’un organisme agréé à l’instar des diagnostics obligatoires pour les ventes immobilières (diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, à l’électricité, aux termites, etc…).

Les modalités et le champ d’application du dispositif

L’article L. 153-2 précise ainsi qu’il appartiendra au syndic ou à défaut au syndicat des copropriétaires, aux propriétaires du bâtiment concerné de communiquer le diagnostic à l’autorité administrative compétente, c’est-à-dire à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de politique de l’habitat.

Le diagnostic devra être transmis à l’autorité administrative et aux occupants de l’immeuble concerné sous peine de sanction pécuniaire ne pouvant excéder 3.000 euros.

Cependant, seront exclus de la mesure, les plus petits immeubles. Ainsi, il est proposé de soumettre au diagnostic uniquement l’ensemble des immeubles comprenant au moins trois lots principaux au sens du règlement de copropriété (hors caves, parkings et garages ou autres dépendances).

S’agissant de l’entrée en vigueur de cette proposition, il est proposé dans un premier temps de soumettre les immeubles les plus anciens, construits avant 1920. Puis, sera prévue une satisfaction de l’obligation au 31 décembre 2030, au plus tard, pour tous les autres immeubles de plus de cinquante ans à la date d’entrée en vigueur de la présente loi concernée par le dispositif.

Cet agenda prendrait donc en compte les possibilités matériellement réalistes de réalisation de cette mesure à ampleur nationale. À partir du premier diagnostic réalisé, cette procédure sera renouvelable tous les quinze ans.

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Individualisation des frais de chauffage : le projet de décret mis en consultation

Les ministères du Logement et de la Transition écologique soumettent à consultation publique, jusqu’au 26 avril, le projet de décret qui précise les modalités de simplification en matière d’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement.

Le calendrier de publication a pris un peu de retard…

Le calendrier de publication des décrets découlant de la loi Elan semble avoir pris un peu de retard. Les projets de décret et d’arrêté concernant les équipements de comptage de chauffage et de froid dont la publication était annoncée à compter du mois de mars viennent d’être soumis à consultation du public jusqu’au 27 avril 2019.

Ces textes susceptibles d’être modifiés d’ici leur publication définitive au Journal officiel précisent le cadre d’application de l’article 71 de la loi Elan, promulguée cet automne. Ce dernier est restreint aux immeubles collectifs d’habitation ou mixtes. Les bâtiments à usage tertiaire sont donc exclus du champ d’application.

En effet, l’article 71 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) vise à adapter les obligations en matière d’individualisation des frais de chauffage en modifiant l’article L. 241-9 du code de l’énergie et se mettre en conformité avec la Directive Européenne relative à l’Efficacité Énergétique (DEE-2012, articles 9 à 11).

La possibilité d’expérimenter d’autres méthodes de comptage

Actuellement, deux grands types de technologies existent et sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur consommée au sein d’un logement : les compteurs individuels et les répartiteurs de frais de chauffage.

La loi ELAN introduit la possibilité d’utiliser d’autres méthodes lorsque les deux dispositifs précédemment cités ne sont pas techniquement possibles ni rentables.

La loi ajoute même la possibilité de mettre en œuvre d’autres méthodes permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Ceci est traduit dans le décret par la demande d’une note détaillée justifiant l’utilisation de telles méthodes lorsque les dispositifs « classiques » de comptage ne peuvent être mis en œuvre.

Le principe de rentabilité de la mesure

L’individualisation des frais de chauffage est mise en place lorsque ceci est économiquement rentable. Les dérogations d’ordre économique étaient précédemment limitées aux seuls cas où il était nécessaire de remplacer l’ensemble de l’installation de chauffage.

Dans la réglementation actuelle, l’ensemble des bâtiments collectifs est soumis aux obligations d’individualisation des frais de chauffage dès 0 kWh/m²/an de consommation de chauffage, au plus tard le 31 décembre 2019.

Désormais, l’introduction d’un critère de « coût excessif au regard des économies attendues » permet d’assurer un équilibre entre les dépenses à engager par le ménage et les économies d’énergie générées.

Ce critère se formalise sous la forme d’un seuil pris égal à 80 kWh/m².an de consommation de chauffage.

Au dessus de ce seuil, les obligations s’appliquent. En dessous de ce seuil, il y a exemption aux obligations.

Intégration de diverses dispositions de la directive DEE

Le décret et l’arrêté intègrent diverses dispositions de la directive DEE :

➡ L’extension des obligations au refroidissement. Cette modalité requise au titre de la directive DEE n’était pas prise en compte dans la loi relative à la Transition Énergétique pour la Croissance Verte (LTECV). Il s’agit d’un sujet d’avenir, avec le développement potentiellement important du rafraîchissement pour le confort d’été.

➡ La lecture à distance des appareils de mesure. La DEE renforce les exigences en matière d’information des occupants des logements, et nécessite d’imposer des modalités de lecture à distance des compteurs individuels et répartiteurs de frais de chauffage.

➡ L’information des occupants. La DEE fixe des exigences en matière d’informations liées à la consommation, notamment lorsque des appareils permettant l’individualisation des frais sont installés. L’information des occupants concerne aussi bien la facture et la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire.

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En cas d’urgence, un syndic de copropriété doit faire procéder aux travaux qui s’imposent.

Le syndic de copropriété est tenu d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Un syndic de copropriété néglige de faire remplacer en urgence la porte d’entrée d’un immeuble. Cette carence pendant plus d’un an avait laissé l’immeuble accessible aux tiers, et avait contribué aux désordres survenus par la suite.

Car l’immeuble est investi par des squatters qui sont à l’origine de dégradations et d’un incendie volontaire. Cet incendie entraîne pour les copropriétaires des travaux de réhabilitation des parties communes.

Les copropriétaires demandent en justice une indemnisation au syndic correspondant au montant des travaux engagés. Mais la cour d’appel de Versailles estime que dans le cas d’espèce, la responsabilité du syndic professionnel ne peut pas être tenue pour avérée : et elle déboute les copropriétaires de leur demande d’indemnisation.

En se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’incendie avait été permis par l’absence de réparation de la porte d’entrée, et si les travaux de réparation des désordres consécutifs à cet incendie, qui avait affecté des parties communes, ne devaient pas dès lors être mis à la charge du syndic défaillant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du même code, de l’article 1992 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 6 février 2017), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Berges de Seine », […] (le syndicat), a assigné la société Nexity Lamy, syndic du 1er décembre 2007 au 30 janvier 2011, en indemnisation des travaux de remise en état du local des boîtes aux lettres dégradé en janvier 2011 et du local laverie incendié en juin 2011, ainsi qu’en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes et du montant de la franchise restée à sa charge à la suite d’un incendie volontaire survenu le 3 mars 2011 ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt de rejeter la demande au titre de la franchise restée à sa charge à la suite de l’incendie du 3 mars 2011 ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que pour trouver un autre assureur, le syndic aurait été tenu de faire état de la situation de l’immeuble, ce qui pouvait générer des refus ou des franchises très importantes, et que le nouveau contrat d’assurance avait été conclu à une date où il pouvait être fait état d’un arrêté municipal interdisant les rassemblements ainsi que de projets de travaux, la cour d’appel, qui a pu en déduire que le lien entre le défaut de recherche allégué et le préjudice n’était pas certain, n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d’autre part, que, le syndicat n’ayant pas soutenu en appel que le préjudice dont il demandait réparation constituait une perte de chance, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;

[…]

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 13 septembre 2018
N° de pourvoi: 17-17702
Non publié au bulletin, Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Rousseau et Tapie, avocat(s)

ECLI:FR:CCASS:2018:C300852
Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 6 février 2017

#assuranceimmeuble

#dommageouvrage

Source : monimmeuble.com

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Intercalaire AXA 2017 : nos garanties évoluent, pas nos prix !

Intercalaire AXA 2017 : nos garanties évoluent, pas nos prix !

Nous avons le plaisir de vous informer qu’au 28/09/2018, les contrats immeubles AXA bénéficient tous, désormais, de notre nouvel intercalaire 2017. Et ce, sans majoration de prime.

Ainsi que ce soit pour vos affaires nouvelles ou les polices en stock, l’intercalaire AXA 2017 est applicable.

La précédente intercalaire n’est plus applicable qu’aux sinistres survenus avant le 28/09/2018, et seulement pour les polices immeubles qui ne bénéficiaient pas déjà de cet intercalaire..

Qu’est ce qu’un intercalaire Cabinet ?

Nos intercalaires cabinet viennent en complément des conditions générales et particulières des contrats immeubles et offrent des garanties plus élevées ou inexistantes que celles des contrats immeubles standard.

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www.assurimmeuble.fr

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La nouvelle convention IRSI : rappels des grands principes et premier bilan.

La nouvelle convention IRSI : rappels des grands principes et premier bilan.

La nouvelle convention IRSI est valable tant pour les dégâts des eaux (DDE) que les incendies, elle s’applique :

  • Pour les sinistres d’un montant inférieur à 5000€ HT
  • Si au moins deux parties assurées sont concernées
  • Pour les sinistres intervenus à partir du 1er juin 2018

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Assurance Dommages-ouvrage et emploi de l’indemnité a la réparation de l’ouvrage

Assurance Dommages-ouvrage et emploi de l’indemnité a la réparation de l’ouvrage

Une cour d’appel, saisie, par l’assureur dommages-ouvrage, d’une demande en restitution des indemnités non affectées à l’exécution de travaux de reprise, retient exactement, sans inverser la charge de la preuve, qu’il incombe au maitre de l’ouvrage de démontrer avoir réalisé les travaux nécessaires et d’en établir le coût.

Les Juges du fond avaient jugé à bon droit que l’assureur était en droit d’obtenir la restitution de ce qu’il avait versé, a tout le moins au-delà de ce que l’assuré avait réellement paye pour remédier aux désordres indemnisés. En conclusion le propriétaire indemnisé est tenu d’affecter intégralement l’indemnité allouée à la réparation des désordres.

ECLI:FR:CCASS:2016:C300512
Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier, du 23 mai 2012

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du mercredi 4 mai 2016
N° de pourvoi : 14-19804
Publié au bulletin – Rejet
M. Chauvin, président M. Pronier, Conseiller rapporteur M . Charpenel (premier avocat général), avocat général SCP Gadiou et Chevallier, SCP Sevaux et Mathonnet, avocat(s).

Source : Mon-immeuble.com

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#DO

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La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. Lorsqu’une activité potentiellement dangereuse se déroule dans les parties privatives d’un lot, le règlement de copropriété peut-il valablement faire peser sur le copropriétaire exerçant cette activité la charge de la surprime d’assurance exigée par l’assureur de l’immeuble en raison d’un accroissement du risque ? « La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. »

Or, dès lors que l’assurance souscrite par le syndicat vise à garantir l’ensemble de l’immeuble et porte aussi bien sur les parties communes que les parties privatives, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation des parties communes. Étant souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, ces primes ont la nature de « charges générales ». La clause qui a pour objet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en est responsable, contrevenant à une disposition d’ordre public du statut de la copropriété, doit donc être réputée non écrite.

ECLI:FR:CCASS:2016:C200910
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 15 janvier 2015

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 septembre 2016
N° de pourvoi : 15-17000 – non publié au bulletin Cassation
M. Chauvin (président), président SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

Source : MON-IMMEUBLE.COM

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Trêve hivernale : du 01/11/2017 au 31/03/2018.

Locataires, propriétaires : pas d’expulsion du 1er novembre 2017 au 31 mars 2018

Comme chaque année, les expulsions de locataires sont suspendues pendant la période dite de « trêve hivernale » du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante.

Il existe toutefois deux exceptions à cette trêve. L’expulsion demeure possible :

  • s’il est prévu un relogement adapté pour le locataire et sa famille ;
  • si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril.

S’agissant des personnes entrées par voie de fait dans un logement (squatteurs), seul le juge peut supprimer le bénéfice de la trêve hivernale.

La trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire d’engager un recours devant le tribunal d’instance visant à ouvrir une procédure d’expulsion. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.

Publié le 24 octobre 2017 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

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Assurances Immeubles : bientôt les nouveautés 2017 !

Assurances Immeubles : quelles seront les nouveautés pour 2017 ?

2017 devrait être un très bon cru pour nos clients ; en effet, nous avons entrepris courant 2016 de revoir les garanties de toutes nos intercalaires Cabinet à la hausse !

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Assurance immeuble : comment assainir la sinistralité ?

Assurance immeuble : le droit commun au secours des copropriétés ?

Du fait des conventions entre assureurs (CIDRE, CIDE COP,…), c’est presque toujours à l’assureur de l’immeuble d’intervenir lors d’un sinistre même ayant une origine privative. De ce fait, la sinistralité des immeubles ne cesse de s’aggraver et le montant des primes d’assurance de grimper. Même l’ajout d’une franchise générale ou d’une franchise dégât des eaux ne suffit plus parfois à éviter la résiliation Compagnie pour sinistralité …

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