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Rappel des moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

Compte tenu des récents incendies d’immeubles, il n’est pas inutile de rappeler les différents moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

  • Extincteurs

Pour toutes les catégories d’immeubles (c’est-à-dire, quelle que soit leur hauteur), 3 zones doivent être équipées d’extincteurs : les machineries ascenseur, les locaux des chaufferies et les parkings où il faut compter un extincteur pour 15 places de stationnement.

Les parkings doivent également disposer d’un bac dont le sable est mélangé avec un produit spécifique ainsi qu’un sceau afin de pouvoir rapidement neutraliser un départ de flamme.

L’installation d’extincteur dans les cages d’escalier n’est quant à elle pas obligatoire pour les immeubles d’habitation de moins de 28 mètres de hauteur, mais vivement recommandé notamment dans les immeubles anciens composés de chambres de service au dernier étage.

  • Blocs autonomes d’éclairage de sécurité

Ces blocs de secours lumineux qui indiquent les sorties, sont obligatoires pour les immeubles de plus de 28 mètres de haut et construits après 1986. Toutefois, rien n’interdit d’en installer dans des couloirs de caves par exemple ou dans des cages d’escaliers de service.

  • Système de désenfumage

Les bâtiments de plus de deux étages construits après janvier 1986 doivent installer dans les cages d’escaliers ce système permettant d’évacuer la fumée en cas d’incendie.

  • Les colonnes sèches

Également appelées « colonnes incendie », ces conduits qui parcourent les cloisons d’un immeuble et qui sont raccordés à l‘eau en cas d’incendie concernent les immeubles de plus de 7 étages. Ces colonnes doivent être entretenues tous les ans.

  • Les portes coupe-feu

Tous les immeubles construits après janvier 1981 doivent disposer de portes coupe-feu au niveau des caves et paliers. Un arrêté de février 2013 a élargi cette obligation aux locaux à poubelles des immeubles de plus de 28 étages.

  • Plan d’évacuation et registre de sécurité

Les plans indiquant les sorties permettant d’évacuer plus rapidement les lieux doivent être affichés dans tous les immeubles et dans 4 endroits précis :

  • le hall,
  • au niveau des sorties de secours,
  • à chaque niveau de parking
  • et un en haut de la rampe de sortie.

Bien que le registre de sécurité soit obligatoire depuis 33 ans, il existe encore des copropriétés qui ne disposent pas de ce document pourtant nécessaire. Il est primordial de sensibiliser les gestionnaires d’immeubles sur les fondamentaux et de proposer plus de formations techniques à ce sujet.

Pour conclure, même si une copropriété dispose des équipements obligatoires de sécurité cela n’est pas suffisant, il est primordial de veiller à leur bon entretien. Et rien n’empêche la copropriété d’aller au delà de ses obligations légales afin d’apporter plus de sécurité à ses occupants.

#assurancecopropriete

#assuranceimmeuble

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IRSI : les bonnes pratiques à adopter lors d’un sinistre

Nouvelle convention IRSI : quelles sont les bonnes pratiques à adopter lors d’un sinistre ?

La convention IRSI implique de nombreux changements, notamment le rôle des assureurs et des courtiers qui évolue. C’est à nous (Compagnies d’assurance et intermédiaires) d’aiguiller les copropriétaires ou vous, Administrateurs de biens ou syndics, vers les bons gestionnaires et interlocuteurs.

Vous trouverez-ci-dessous Préconisations et Bonnes pratiques à mettre en œuvre pour appliquer au mieux cette nouvelle convention.

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La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause d’imputation d’une surprime d’assurance à un seul copropriétaire est réputée non écrite

La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. Lorsqu’une activité potentiellement dangereuse se déroule dans les parties privatives d’un lot, le règlement de copropriété peut-il valablement faire peser sur le copropriétaire exerçant cette activité la charge de la surprime d’assurance exigée par l’assureur de l’immeuble en raison d’un accroissement du risque ? « La clause du règlement de copropriété qui a pour effet de faire supporter la surprime d’assurance par un seul copropriétaire ou certains d’entre eux seulement doit être réputée non écrite. »

Or, dès lors que l’assurance souscrite par le syndicat vise à garantir l’ensemble de l’immeuble et porte aussi bien sur les parties communes que les parties privatives, le paiement des primes constitue une charge relative à la conservation des parties communes. Étant souscrites dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, ces primes ont la nature de « charges générales ». La clause qui a pour objet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en est responsable, contrevenant à une disposition d’ordre public du statut de la copropriété, doit donc être réputée non écrite.

ECLI:FR:CCASS:2016:C200910
Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 15 janvier 2015

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 8 septembre 2016
N° de pourvoi : 15-17000 – non publié au bulletin Cassation
M. Chauvin (président), président SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

Source : MON-IMMEUBLE.COM

#ASSURANCEIMMEUBLE

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Convention IRSI : les grands principes

Indemnisation des copropriétés : la nouvelle convention IRSI va remplacer la convention CIDRE au 1er juin 2018.

Les deux objectifs majeurs de cette nouvelle convention sont de rendre un meilleur service à l’assuré et de simplifier la gestion des sinistres.

Pour ce faire, un nouveau mécanisme d’indemnisation a été mis en place :

  • Désignation d’un assureur gestionnaire unique par local
  • L’assureur gestionnaire organise alors les modalités de recherche de fuite, ainsi que l’expertise pour compte commun.
  • Il désigne ensuite le ou les assureurs qui devront prendre en charge les dommages à l’aide du barème mis en place.

Les principales innovations de cette nouvelle convention :

  • deux nouvelles tranches (T et T2)
  • abandon de recours total en T1
  • désignation d’un assureur gestionnaire par local
  • Expertise pour compte commun en T2
  • Nouvelle définition de la recherche de fuite

En savoir plus  sur cette nouvelle convention IRSI

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Copropriétés : focus sur le fonds travaux obligatoire

# Fonds travaux :

La création d’un fonds travaux est rendu obligatoire obligatoire à compter du 01/01/2017.

Le législateur a enfin pris position et oblige les Syndics à inscrire à l’ordre du jour des Assemblées générales de 2016 (pour les immeubles de plus de cinq ans), la mise en place d’un fonds travaux qui devra être appelé en même temps que les appels de fonds de charges courantes à compter du 01/01/2017.

La résolution devra prévoir le pourcentage minimum calculé par rapport au montant du budget prévisionnel (supérieur ou égal à 5%) affecté à ce fonds.

Une exception a été créée pour les immeubles de moins de 10 lots qui décideraient à l’unanimité lors de la tenue de l’Assemblée Générale de ne pas constituer ce fonds.

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Copropriétés : focus sur l’immatriculation et la fiche synthétique

#L’immatriculation et la fiche synthétique :

(Décret de 2016)

*Immatriculation de la Copropriété :

L’objectif du registre des copropriétés pour le législateur  est d’avoir une radiographie des copropriétés, notamment financière .

La déclaration d’immatriculation sera effectuée par le Syndic ou le Notaire (le télédéclarant) auprès de l’Anah (teneur du registre) et sera mis à jour annuellement par le télédéclarant.

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Individualisation de frais de chauffage : délai et sanction…

Individualisation des frais de chauffage :

Les immeubles équipés d’un chauffage collectif doivent comporter des appareils de mesures permettant de déterminer la consommation de chauffage de chaque logement et ensuite de calculer une facture reposant en partie sur cette consommation. La date de mise en service de ces appareils diffère selon la performance énergétique de l’immeuble (le 31 mars 2017 pour les bâtiments les plus énergivores et jusqu’au 31 décembre 2019 pour les bâtiments les plus performants).

L’individualisation des frais de chauffage est obligatoire pour toute copropriété possédant un chauffage collectif … et réglable par l’occupant.

Exceptions :

  • Incapacités techniques liées au mode de chauffage (chauffage en monotube en série,…chauffage air chaud, vapeur basse pression -au moins 40 mm de diametre-, les tubes à aillettes,..)
  • Les logements foyers et établissement d’hôtellerie . La prise de décision majorité de l’article 24 (pour faciliter la mise en œuvre)

La répartition doit reposer sur 70% de la facture de combustible (le reste -les 30%- restant réparti en tantième de chauffage). Cette répartition pourrait être modifiée et soumise au vote.

Les sanctions : amende jusqu’à 1.500€ par logement et par an tant que la conformité n’est pas effectuée.

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Loi DUFLOT ALUR : rappel des grands principes et immatriculation des Copropriétés

#Rappels des grands principes de la Loi Duflot Alur

1. Favoriser l’accès à tous à un logement digne et abordable.

  • Encadrer les honoraires des syndics par la mise en place d’un contrat type de syndic de copropriété
  • Améliorer le rapport entre propriétaire et locataire du parc privé (réduction des coûts, mise en place d’un loyer de référence par zone,…)
  • Mise en place d’un contrat type de bail d’habitation

2. Mettre en place une garantie des loyers universels (GUL).

>> Celle-ci aurait dû entrer en vigueur au 01/01/2016 …. Mais n’a toujours pas vu le jour.

3. Réformer les professions de l’immobilier en renforçant la formation, la déontologie et le contrôle.

4. Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées :

  • La prévention passe par la réhabilitation des biens mis en location. Le bailleur qui ne respecterait pas ces nouvelles règles, encourt l’interdiction d’acheter des biens immobiliers pendant 5 ans en leur nom propre ou sous couvert d’une société intermédiaire.
  • Redresser efficacement les copropriétés dégradées par l’abaissement du seuil de mise en place des démarches administratives concernant l’impayé envers les syndics de copropriété. Seuil de déclenchement passe de 25% à 15%.
  • Immatriculation des copropriétés
  • Fiche synthétique des copropriétés
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Assurances Immeubles : bientôt les nouveautés 2017 !

Assurances Immeubles : quelles seront les nouveautés pour 2017 ?

2017 devrait être un très bon cru pour nos clients ; en effet, nous avons entrepris courant 2016 de revoir les garanties de toutes nos intercalaires Cabinet à la hausse !

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Assurance Immeuble : sortir de la Convention Cidre ?

Assurance Immeuble quel intérêt de souscrire à une Compagnie n’adhérant pas à la Convention Cidre ?

L’assurance Immeuble est très souvent victime de la Convention Cidre. En effet, cette convention entre  Compagnies d’assurances signataires conduit l’assureur de l’immeuble à indemniser les sinistres supérieurs à 240€ (immobilier) 1600€ (embellissement) même lorsque la responsabilité de l’immeuble n’est pas engagée ….

Il existe aujourd’hui une solution pour responsabiliser les fautifs : choisir un assureur n’adhérant pas à la Convention Cidre.

Questions / Réponses sur ce nouveau produit.

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