Légitim Conseil - Courtier en assurance en Essonne

Tous les articles de la catégorie : Immobilier

Deux bonnes nouvelles pour les emprunteurs.

Après l’adoption de la Loi Lagarde permettant le libre -choix de son assureur d’emprunt (et donc de réaliser de substancielles économies), les taux d’intérêt atteignent leur plus bas niveau, soit 3.30% ,depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale (selon étude de l’Observatoire Crédit CSA du 04/10/10). Deux raisons de réaliser de belles opérations immobilières.
Souce LE PARISIEN 05/10/2010.

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22 niches fiscales rabotées en 2011

Réduction de l’intérêt fiscal de 10%. Trois grands domaines seront touchés :
> le crédit d’impôt en faveur des économies d’énérgie
> les placements tels que FCPI, FIP, SOFICA ou SOFIPECHE
> les placements dans l’immobilier (dispositifs Malraux et Scellier…) y compris les contrats d’assurance loyers impayés.

Source LE PARISIEN du 16/09/2010.

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Assurance de prêt et Loi Lagarde, quelques repères…

La réforme en trois points :
> suppression de la pratique qui permettait aux banques d’imposer son contrat,
> obligation à la charge de la banque qui refusera le contrat d’assurance d’emprunt choisi par l’emprunteur, de motiver sa décision,
> interdiction faite aux banques de modifier les conditions de taux du crédit, figurant dans l’offre de prêt, en cas de délégation d’assurance.

N’hésitez pas à faire jouer la concurence tant sur le prix que sur les garanties (et notamment les exclusions..) accordées. Obtenez votre devis d’assurance de prêt en ligne.

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Le sujet complexe des travaux en copropriété.

  1. 1.          Un processus lourd et fastidieux

Décider de faire des travaux dans une copropriété est compliqué pour plusieurs raisons :

  • Il s’agit de sujets souvent techniquement complexes où de nombreux acteurs sont sollicités et plusieurs avis peuvent être émis,
  • la nécessité d’entretenir le patrimoine se fait de plus en plus pressante alors que les coûts d’une intervention sont croissants,
  • Les plannings des entreprises sont souvent surchargés et les devis sont particulièrement difficiles à obtenir,
  • La décision doit être prise en AG alors que les objectifs de chaque copropriétaire peuvent être divergents. 
  1. 2.          Le lancement des travaux

Une fois que la décision a été prise par l’AG, un délai de carence de 2 mois, pendant lequel un copropriétaire peut s’opposer à une décision, doit s’écouler. Les travaux sont lancés à son issue, à condition que des contraintes extérieures n’apparaissent pas (principalement climatiques) et surtout, que les 1ers appels de fonds, émis par le syndic, aient été honorés par les copropriétaires, afin de lui permettre de payer les premiers acomptes demandés par les entreprises.

  1. 3.          Le suivi des travaux

Durant la vie du chantier, plusieurs réunions ont lieu entre les différents acteurs afin de constater l’avancée des travaux, les points inattendus à traiter, les solutions possibles, etc … Elles se composent de représentants du maître d’ouvrage (le Syndicat des Copropriétaires), du maître d’ouvrage délégué (le gestionnaire ou le responsable du service travaux),  de l’architecte et / ou du maître d’œuvre et des entreprises chargées des travaux. Un compte-rendu est fait afin d’aborder les différents points vus lors de la réunion et constater leur traitement dans le temps. Ces réunions permettent également de payer les différents acomptes aux entreprises, toujours dès lors que les appels de fonds aient été, eux-mêmes, honorés par les copropriétaires. 

  1. 4.          La réception des travaux

A la fin des travaux, une dernière réunion est organisée afin de lever les réserves éventuelles et de procéder à la signature du procés-verbal de réception de chantier. Ce dernier permettra de procéder au décompte travaux nécessaire au paiement des dernières tranches aux entreprises. Un solde est toujours conservé dans le cadre d’une garantie de parfait achèvement.

  1. 5.          Quelques définitions utiles à connaître
    1. a.     Garantie décennale et assurance dommage-ouvrage : les travaux, reprenant dans sa totalité l’ouvrage, font l’objet d’une garantie décennale de la part de l’entrepreneur qui, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil, protège, pendant les 10 années qui suivent la réception définitive des travaux, le maître d’ouvrage contre les vices, malfaçons et non-conformités qui compromettent la solidité et l’étanchéité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Mais le maître d’ouvrage a néanmoins également l’obligation de contracter une assurance « dommage-ouvrage » pour tous les désordres relevant de la garantie décennale. Son but est de pouvoir obtenir une réparation sans attendre l’issue d’une procédure judiciaire sur les responsabilités des uns ou des autres, l’assureur dommage-ouvrage se retournant par la suite contre le véritable fautif.
    2. b.     Garantie de parfait achèvement : les entrepreneurs sont légalement tenus (Art L111-19 du Code de la Construction)  de fournir une garantie de parfait achèvement d’une durée d’un an à compter de la date de réception définitive des travaux. En cas d’inexécution malgré une mise en demeure restée infructueuse, les travaux peuvent alors être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du code civil)
    3. c.     Garantie biennale : Cette garantie légale prévue à l’article 1792-3 du Code Civil oblige l’entrepreneur à garantir les éléments d’équipements dissociables du gros-œuvre tels que peintures, canalisations, radiateurs, appareils sanitaires, volets, fenêtres, revêtements de toutes sortes, etc.. 
    4. d.     Coordonateur de Santé et de Protection de la Sécurité (CSPS) : le recours à cet acteur est  obligatoire, sous peine de sanction pénale, pour les travaux entraînant la co-activité de plusieurs entreprises sur un même site. Sa mission est de prévenir tout au long de l’opération les différents risques d’accidents ou de maladies, définir des mesures de prévention et contrôler leur bonne exécution.

DES QUESTIONS SUR DES TRAVAUX DANS VOTRE COPROPRIETE : PARLEZ-EN AVEC VOTRE GESTIONNAIRE

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Assurance de prêt, fin du monopole bancaire.

La Loi Lagarde publiée !
Avec la publication le 2 juillet au journal officiel de la loi Lagarde portant réforme du crédit à la consommation, les mesures concernant l’assurance emprunteur entreront en vigueur le 1er septembre.  
Objectif : donner le choix aux consommateurs en matière d’assurance emprunteur.          
                               
Rappel des mesures adoptées :
> interdiction de la pratique actuelle des banques d’imposer au consommateur d’adhérer au contrat groupe sous réserve que le contrat individuel choisi par l’emprunteur présente un niveau de garantie au moins équivalente à celui du contrat groupe commercialisé par la banque.
> obligation de motiver tout refus d’assurance déléguée ;
> interdiction de moduler le taux d’intérêt du crédit selon que l’emprunteur décide ou non de prendre une assurance déléguée.

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Astuce concernant la GLI/GRL

Vous êtes propriétaire ou copropriétaire d’un bien en location, votre locataire est en place depuis plus de 6 mois sans incident de paiement et vous souhaitez vous garantir contre le risque d’impayés ?
Aucun souci. Vous pouvez aussi bien souscrire à la GLI (garantie des loyers impayés) qu’à la GRL (garantie des risques locatifs).

 En effet, après une période probatoire de 6 mois vous aurez accès aux deux contrats d’assurance. Alors lequel choisir ?
> Le taux du GLI sera plus intéressant que la GRL étendue, la gestion des sinistres est simplifiée mais vous ne serez pas garanti pendant les 3ers mois de votre contrat.
> Le taux de la GRL est légèrment supérieur (3.25% du loyer annuel charges comprises), la gestion des sinistres est un peu plus compliquée (bien qu’une ligne téléphonique dédiée soit à votre service) mais vous aurez une garantie immédiate.

A vous de choisir…

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Immobilier : Bail d'habitation et préavis

Question : “L’un de mes locataires m’a informé par courrier qu’en raison d’une mutation professionnelle, il est contraint de quitter l’appartement que je lui donne en location dès le 8 juillet prochain, soit un mois seulement après la date de réception de cette lettre. N’est-il pas tenu de respecter cette durée de préavis plus longue ?”

Réponse : non. Alors qu’en principe vos locataires (logements loués vides) doivent vous informer de leur intention de quitter leur logement à 3 mois à l’avance, la durée de ce préavis peut être réduite à un mois dans certaines situations exceptionnelles.

Et justement une mutation professionnelle justifie cette réduction de préavis, qu’elle soit imposée par l’employeur ou demandée par le salarié locataire. Votre locataire peut donc valablement appliquer un délai de préavis réduit à un mois.

A noter : le délai de préavis du locataire est notamment réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Mais si un licenciement ou le non-renouvellement d’un CDD permettent de bénéficier d’un préavis réduit, la fin d’un stage ou démission ne le justifient pas.
Par ailleurs, sachez que vous pouvez souscrire à un contrat de garantie de loyers impayés (GLI ou GRL) qui vous permettra non seulement de garantir vos loyers mais également de bénéficier d’une protection juridique dédiée à votre bail. En savoir plus.

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