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Tous les articles de la catégorie : Immobilier

Avis de tempête sur les Loyers Impayés !

Après le désengagement annoncé pour la fin d’année par DAS sur l’ensemble des contrats Loyers Impayés(voir article du 2 juillet), SOLLY AZAR annonce des augmentations allant de 5% pour les contrats déjà souscrits à 10% pour les affaires nouvelles.

La faute à une sinistralité accrue en temps de crise ou un système GRL plombant la gestion des spécialistes des Loyers Impayés ?

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DAS se désengage du marché de l'assurance Loyers Impayés.

“DAS a décidé de se désengager du marché de l’assurance Loyers Impayés et dans cette perspective n’a pas renouvelé la convention partenariale signée avec l’APAGL à compter du 1er janvier 2013.

Cela va entrainer la résiliation de la convention de la délégation de souscription et de gestion du contrat socle unique GRL ainsi que la totalité des contrats GRL & GLI souscrits auprès de DAS par votre intermédiaire, qu’il s’agisse des contrats bailleurs isolés ou administrateurs de biens, à partir du 1er janvier 2013 en fonction de leur date d’échéance.”

DAS, le 28 juin 2012.

Notre Cabinet travaille sur une solution de remplacement de ces contrats à échéance et prendra contact avec vous au plus tôt afin de vous proposer une solution.

En attendant, nous incitons tous les ADB à ne plus mettre en garantie de nouveaux baux sur les contrats Loyers Impayés DAS (GRL & GLI groupe) à compter du 1er aout 2012.

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Ingénierie patrimoniale : louer en meublé

“Dans un précédent numéro d’Horizons Patrimoine, nous avions abordé les statuts de LMNP et de LMP.

En raison des projets d’encadrement de loyers que l’actuel gouvernement envisage, il n’est pas impossible que le bail meublé ne soit pas concerné. Il s’agit bien entendu d’une hypothèse émise sous toute réserve.

Nous nous concentrerons sur la location meublée en résidence principale. En effet, l’Ile de France reste peu concernée par les locations dites saisonnières, même si de plus en plus d’agences spécialisées proposent des biens à la location pour des touristes. Puisque nous avons déjà traité du sujet des résidences services, il ne nous semble pas pertinent de l’aborder de nouveau.

Tout d’abord est-il essentiel de préciser quelques éléments de définition de la location meublée afin d’en comprendre les principaux fondements. Aucune définition légale n’en précise la notion. Ainsi, la location meublée, dont le caractère doit être apprécié au cas par cas, est celle dont la présence de meubles et d’objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La suffisance du mobilier doit être appréciée au regard de l’importance des lieux loués (nombre de pièces, surface, etc, …).

La qualification juridique du contrat s’apprécie à la date d’entrée dans les lieux et l’apport éventuel de mobilier par le locataire ne provoque pas la disqualification de la location meublée dès lors que le mobilier mis à disposition par le bailleur est suffisant.

La qualification de bail meublé dépend également de la volonté partagée des parties de louer en meublé, d’où l’importance de réaliser un inventaire du mobilier mis à disposition par le bailleur.

La location en meublé est expressément exclue du champ de la loi du 6 juillet 1989 mais l’obligation de louer un logement décent reste applicable. Elle est régie par la convention des parties et, à titre supplétif, par les dispositions du code civil relatives au droit commun du louage.

Plus généralement, ce type d’investissement locatif répond à une certaine typologie de demande, sur Paris, principalement des professionnels en mission  (42 %) alors que le 2ème segment est celui des étudiants (39 %). Pour en appréhender la rentabilité, il ne faut pas omettre, comme évoqué précédemment dans Horizons Patrimoine, les 2 grands privilèges du support locatif : pouvoir activer l’effet de levier du crédit (investir par endettement et rembourser l’emprunt avec les loyers génère cet effet de levier) et déduire, les frais qui grèvent le logement mis en location. Concernant la rentabilité du meublé en particulier, elle peut être plus élevée que celle d’un investissement locatif libre mais le suivi reste important avec une gestion plus lourde. En effet, en raison de la nature du bail (durée courte) et de la typologie du bien qui correspond à une demande éphémère des locataires, leur rotation reste élevée et implique donc d’en trouver un nouveau le plus rapidement possible afin d’éviter la vacance locative qui viendrait grever sérieusement la rentabilité. Il n’est pas non plus rare que le gestionnaire locatif s’occupant de meublés, prenne des honoraires de gestion courante de 10 % HT au lieu de 6 % HT pour une gestion simplifiée. La nécessité de faire un état des lieux beaucoup plus complet en est une des principales raisons. Ces frais doivent être opposés à la restriction de la vacance locative qu’un professionnel peut représenter par sa gestion.

Enfin, tous les appartements ne se prêtent pas forcément à une location meublée. A titre d’exemple, le grand appartement familial situé dans un quartier de l’est parisien sera moins adapté à une location meublée qu’une petite surface dans le même quartier destiné à une population étudiante ou de jeunes actifs en mission sur la Capitale. Les entreprises peuvent rechercher des grands appartements meublés pour héberger leurs cadres supérieurs mais ils nécessiteront d’être situés dans la partie ouest de la Capitale, près du QCA (Quartier Centrale des Affaires) et si possible dans un immeuble de standing. Le mobilier devra également être étudié attentivement pour une clientèle haut de gamme. Alors que pour un étudiant un ameublement de type IKEA sera amplement suffisant.

Par conséquent, l’appréhension de la rentabilité d’un tel investissement se fait à partir de la catégorie de l’appartement et en prenant en compte également la typologie de la demande afin d’y adapter le niveau de prestations. Ainsi, il n’est pas non plus inintéressant de proposer des services de ménage pour les grands appartements loués par une entreprise, en se rapprochant d’une entreprise spécialisée.

 Avantages

  • Un meilleur rendement potentiel avec une gestion rigoureuse par un professionnel afin d’éviter la vacance.
  • Une situation d’impayés bien moindre en raison d’une planification de ce budget de dépenses par les locataires et peut-être de la typologie des locataires.
  • Un potentiel statut fiscal LMNP qui peut être intéressant en fonction de la situation patrimoniale.
  • La possibilité de procéder à des amortissements dans un cadre bien précis. Cette déduction peut permettre de neutraliser jusqu’à 70 % de la fiscalisation des revenus locatifs.
  • Lorsque le bien est inscrit à l’actif du bilan d’une SCI ou d’une société,  certains frais peuvent être déduits : droits d’enregistrement, frais de notaire, commissions d’intermédiation.
  • En créant un déficit foncier hors intérêt d’emprunt, celui-ci peut être déduit des revenus locatifs dans la limite de 10 700 €.

Attention, cependant, le nouveau gouvernement pourrait adopter l’idée d’abandonner ces faveurs fiscales qui étaient, d’ailleurs, envisagées pour certaines d’entre elles, par le candidat Nicolas Sarkozy, au grand désespoir des propriétaires bailleurs. Il n’est pas impossible, que dans un contexte d’endettement public, le candidat élu reprenne les idées de son opposant … 

Inconvénients

  • La fidélité des locataires en meublé est bien moindre. Entre un état des lieux de sortie et d’entrée, il peut donc se passer un certain laps de temps générant de la vacance locative qui reste le meilleur ennemi de la performance locative.
  • La complexité juridique et fiscale de ce type d’investissement implique un réel conseil en amont de cette décision d’investissement. Il s’agit notamment de bien appréhender la rédaction du bail car distinct d’un bail classique d’habitation et également la manière d’amortir sur le plan fiscal dans le cadre du statut LMNP.
  • Enfin, il est important de vérifier dans le règlement de copropriété qu’un tel type de location est permis, notamment en raison de l’instabilité, par construction, des résidents locataires. “

EXCOGIM 01 43 48 99 89  Newsletter de juin 2012
(ETUDE, FINANCEMENT, NEGOCIATION, PROPERTY MANAGEMENT)

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Hausse du nombre de loyers impayés en France

Crise, chômage, ruptures familiales… En deux ans, le nombre de foyers en HLM n’ayant pas payé leur loyer durant 3 mois a fortement augmenté. Pour certains, la quittance mensuelle est supérieure au salaire.
La proportion de loyers considérés comme impayés (plus de 3 mensualités de retard de paiement) est ainsi passée de 5.4% fin 2008 à 6.7 fin 2010. Soit au total près de 300.000 personnes concernées. Une tendance quasiment similaire dans le parc privé sur la même période.
“Source RMC.FR le08/09/2011”

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Convention collective de l'Immobilier.

“L’arrêté d’extension de la convention collective  de l’Immobilier a été adoptée en sous- commission le 06/07/2011.
Aussi, si une entreprise souhaite aller vers un autre assureur collectif que celui désigné , elle devra le faire avant le 1er jour du mois suivant la parution de l’avis d’extension au Journal Officiel. Ce qui signifie que si l’avis passe en juillet, l’entreprise devra signer le 31 juillet au plus tard. ”
Source QUATREM.

Il est donc tout à fait possible de souscrire dès aujourd’hui auprès de notre Cabinet aux  garanties conventionnelles. N’hésitez pas à nous demander les documents nécessaires.

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Nouveaux diagnostics 2011

Nous sommes heureux de vous annoncer que nous sommes d’ores et déjà en mesure d’assurer les diagnostics suivants :

  • Contrôle des installations électriques par thermographie infrarouge selon les spécifications APSAD D19
  • Diagnostic Plomb dans l’eau
  • Etude thermique règlementaire (RT 2012)
  • Etude thermique règlementaire dans les bâtiments existants
  • Expertise judiciaire dans le cadre de diagnostic immobilier
  • Surface habitable (selon article R111-2 du Code de la Construction

N’hésitez pas à nous interroger pour obtenir votre devis personnalisé.
CT

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CCN Immobilier…suite …

L’avis d’extension de l’avenant du 23/11/2010 a été publié au Journal Officiel au 05/02/2011.

Les entreprises dépendantes des syndicats signataires SNPI, SRT et FSIP auront l’obligation de rejoindre l’assureur désigné à moins d’avoir mis en place les garanties conventyionnelles avec l’assureur de leur choix avant le 01/03/2011.

Pour les entreprises non-affiliées ou affiliées aux autres syndicats (UNIS, FNAIM, FEPL) la date butoir dépendra de l’évolution des négociations.

Source CIPRES VIE
CT

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CCN de l'Immobilier (accord du 23 novembre 2010)

Les partenaires sociaux ont signé le 23/11/2010 un accord instaurant un régime obligatoire de prévoyance et frais de santé au profit de l’ensemble des salariés (cadres et non cadres) de votre branche professionnelle.

Le financement de cette nouvelle obligation est réparti à 55% pour l’employeur et 45% pour le salarié.

Ce dispositif sera rendu obligatoire dès au plus tard au 1er jour du mois suivant la publication de l’arrêté d’extension de cet accord. L’organisme désigné est le Groupe MORNAY (IPGM).

D’ici cette date il est encore possible d’anticiper la mise en place de cet accord collectif et de CHOISIR VOTRE ASSUREUR. Après la publication de cet arrêté d’extension, il sera trop tard.

Nous sommes donc à votre disposition pour mettre en place rapidement un contrat prévoyance et frais de santé conforme à ce nouvel accord.

CT

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Détecteurs incendie obligatoires en 2015.

“Propriétaires et locataires disposent de 4 ans pour poser un avertisseur d’incendie”dans leur habitation. La date butoir est fixée au 8 mars 2015. Le coût moyen d’un détecteur NF est d’une vingtaine d’euros.
Source Libération du 20/01/2011.
CT

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