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Quel est l’intérêt pour ma copropriété de faire appel à un courtier d’assurances ?

Quel est l’intérêt pour ma copropriété de faire appel à un courtier d’assurances ?

Par Isabelle DAHAN – 11 juin 2020-Interview réalisé par téléphone

Cédric TONDINI, courtier d’assurances, gérant de LEGITIM CONSEIL, répond à la question d’un de nos lecteurs. En matière d’assurance, quel est l’intérêt pour ma copropriété de faire appel à un courtier d’assurances ?

Quels interlocuteurs pour souscrire un contrat d’assurance d’immeuble ?

Dans un premier, on peut se poser la question de savoir quels sont les différents interlocuteurs concernant la gestion ou la souscription des contrats d’assurance d’immeuble. J’en vois à peu près 4.

1. Une mutuelle.

Les contrats de mutuelles offrent peu de garanties et des montants qui, le plus souvent sont insuffisants.

2. Un agent d’une compagnie d’assurance.

Il va faire un travail intéressant. Cependant il n’aura qu’un seul produit à proposer : le contrat de sa compagnie mandante. Donc, il ne pourra pas proposer d’autres produits que ceux pour lesquels il est agent.

3. Des cabinets d’assurance captifs de syndics.

En général, il s’agit de grands groupes qui proposent le plus souvent des tarifs très intéressants et des garanties qui leur sont propres. Se pose alors la question de l’indépendance de l’assureur vis-à-vis du gestionnaire de copropriété. De même, que va-t-il se passer si l’on souhaite changer de syndic ? C’est un problème, car il faudra penser également à changer d’assurance puisqu’elle ne pourra pas se poursuivre.

4. Un courtier d’assurances.

C’est mon métier ! Nous offrons plusieurs avantages. Le premier est une totale indépendance vis-à-vis des syndics, ce n’est pas le moindre des avantages.

Ensuite, en tant que courtier d’assurances, on est libre de contracter avec les compagnies avec lesquelles on travaille. C’est-à-dire qu’on peut choisir un certain nombre de compagnies, avec lesquelles on fait agréer nos intercalaires. Ces garanties complémentaires viennent augmenter les garanties de base. Ainsi, nous pouvons proposer plusieurs compagnies avec plusieurs intercalaires et les mettre en concurrence, au sein même de notre cabinet de courtage.
courtier d’assurances

Le rôle du courtier d’assurances

Le courtier d’assurances suit la vie de la copropriété, il gère également les sinistres en interne. C’est-à-dire que ce sont ses propres collaborateurs qui vont réceptionner les sinistres. Leur tâche consiste à missionner les experts et à suivre tout le déroulement du sinistre.

Sachez également que dans nos missions, la remise en concurrence des contrats des copropriétés se fait automatiquement. En effet, régulièrement, on consulte les taux de garantie pratiquées par les compagnies avec lesquelles on travaille. De cette façon, on vérifie que les tarifs appliqués par nos fournisseurs restent dans les prix du marché.

En aucun cas, la copropriété ne devra supporter un tarif inflationniste au fur et à mesure du temps qui passe.

Par ailleurs, nous sommes très attachés à la relation de confiance qui se met en place avec nos clients. Le plus souvent, les clients sont les syndics de copropriété. Notre indépendance vis-à-vis des cabinets n’empêche en rien la création de liens. Il est important de pouvoir apporter des réponses pour aller plus loin dans le partenariat et les services proposés.
Courtier d’assurances : la négociation des tarifs

Nous sommes un cabinet spécialisé en assurance de copropriété. Cela nous permet de négocier des tarifs auprès des compagnies bien plus intéressants qu’un cabinet qui n’a pas notre volumétrie.

Bien entendu, ce volume c’est aussi ce qui nous permet d’obtenir des garanties que d’autres courtiers d’assurances non spécialisés n’auront pas.

Aussi, nos intercalaires cabinets ne sont possibles que parce que nous sommes spécialistes et que l’on apporte un volume auprès des compagnies avec lesquelles on travaille. En retour, elles nous accordent des privilèges que nous répercutons auprès de nos clients.

Ensuite, la question est de savoir comment le courtier d’assurances fonctionne avec l’ensemble des copropriétés ?

Bien que l’on mène une négociation sur le tarif et sur les garanties complémentaires, on travaille quand même en tarifs individualisés par copropriété.

En effet, nous avons fait le choix de travailler police par police donc contrat par contrat sur la base de renégociations annuelles. Il n’est pas question d’appliquer la même chose pour tout le monde ! Toutefois, certains de mes confrères préfèrent avoir “une assurance flotte”. Cela signifie, qu’ils mettent tous leurs immeubles dans le même contrat et tous sont revalorisés de la même manière.

Je pense cependant que cela a un effet pervers. Car, il faut pouvoir attirer l’attention des copropriétés pour lesquelles une sinistralité est plus importante et les interpeller. Par ailleurs, il n’est pas judicieux de reporter le coût global de cette sinistralité sur l’ensemble des copropriétés, qui elles seraient plus vertueuses.

Pour une mutualisation individualisée

De ce fait, je suis plutôt partisan d’une mutualisation, mais une mutualisation malgré tout individualisée. C’est-à-dire que l’on profite globalement des avantages, avec toutefois, des réponses individualisées pour nos clients.

En conséquence, nous négocions tous les ans, toutes nos polices individuellement.

Cela signifie que l’on va regarder la sinistralité par rapport à la prime payée, généralement sur 36 mois. De même, nous allons vérifier les augmentations de prime au départ de la souscription et par nous-mêmes. Aussi, dans le cas où c’est possible, nous allons proposer au syndic des copropriétés, une baisse de prime.

En revanche, il est parfois nécessaire d’interpeller la copropriété sur l’évolution de la sinistralité avec pour incidence, une majoration de prime lorsqu’elle est justifiée. Dans tous les cas, on prendra contact avec le syndic, en lui expliquant pourquoi il convient d’augmenter cette prime ou d’ajouter une franchise.

On va s’intéresser, le plus tôt possible à la sinistralité de cette copropriété pour limiter son incidence et pour qu’elle ne vienne pas endommager l’ensemble de la sinistralité du parc assuré.

Cédric TONDINI, gérant LEGITIM CONSEIL | assurimmeuble.fr

Merci à Isabelle DAHAN #monimmeuble.com de nous avoir interviewé sur ce sujet. Le rôle de courtier en assurances est assez peu connu et mérite d’être expliqué.

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Dommages Ouvrage : notre offre 2020 réservée aux ADB !

Dommages Ouvrage : notre offre 2020 réservée aux administrateurs de biens !

La crise sanitaire aura certes retardé mais pas empêché la présentation de notre nouvel accord cadre Dommages Ouvrage (D.O) pour 2020.

Nous avons donc le plaisir de vous adresser cette nouvelle version de notre D.O et vous annoncer qu’à nouveau, aucune majoration de tarif n’est appliquée cette année, et ce depuis 2015 !

Seule novation (déjà présentée en 2019) : la création d’une tranche de travaux inférieure à 10.000€ à 1000€ pour ne pas pénaliser les petits travaux dans les copropriétés.

Il vous suffit de nous retourner le formulaire D.O complété accompagné des pièces nécessaires ou de compléter ce formulaire en ligne sur notre site www.assurimmeuble.fr.

Soucieux de vous apporter toujours plus de réactivité et de simplification dans l’exercice de votre métier, nous restons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

  • Cédric TONDINI, gérant
  • Sylvie, responsable sinistre
  • Elisabeth, gestion et souscription (immeuble, DO, …)

#assurimmeuble #assurancedommagesouvrage #assuranceimmeuble #assurancecopropriété

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IRSI version 2 : ce qui change au 1er juillet !

La nouvelle convention IRSI est entrée en vigueur depuis le 1er juin 2018. Pour rappel, l’objectif de cette nouvelle convention de règlement des sinistres est de responsabiliser, simplifier et accélérer la gestion des sinistres.

Initialement prévu au 1er avril 2020, le premier remaniement de la convention IRSI a été reporté au 1er juillet. Il n’est pas impossible que celui-ci soit à nouveau reporté et que de nouvelles modifications interviennent prochainement. Les nouvelles dispositions s’appliqueront pour les sinistres survenus à partir du 1er juillet 2020.

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Contrat de Syndics et ordonnances du 25/03/2020

Ordonnance portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété

Principaux objectifs poursuivis :

  • aménager ou suspendre les délais et aménager l’organisation des audiences pour s’adapter aux contraintes du confinement et des plans de continuation d’activité des
    juridictions pour les avocats et justiciables, pour les magistrats et agents.
  • Faciliter le fonctionnement des copropriétés.

Contenu des principales mesures :

  • le fonctionnement des juridictions civiles, sociales et commerciales, est allégé en permettant l’information des parties et l’organisation du contradictoire par tout moyen
    et en assouplissant les modalités d’organisation des audiences.
  • des adaptations spéciales au bénéfice des juridictions pour enfants sont introduites.
  • l’ordonnance prévoit le renouvellement des contrats de syndic de copropriété qui expirent ou ont expiré depuis le 12 mars 2020.

#contratdesyndics

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IRSI : mesures exceptionnelles suite au Coronavirus

IRSI : devant l’ampleur de la crise sanitaire, des mesures exceptionnelles sont mises en place !

Des mesures exceptionnelles sont mises en place pour permettre le bon déroulement des expertises durant cette période de confinement.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à tous les dossiers en cours ou ouverts à compter du 16 mars 2020.

Suspension des délais conventionnels

Les délais conventionnels (IRD/ CORAL / PI/PC) sont suspendus pour tous les dossiers en cours ou ouverts à compter du 16 mars 2020 , et jusqu’à nouvel ordre  tant que la situation sanitaire ne sera pas revenue à la normale.

Modalités d’échange conventionnel

Les échanges par courriel sont à privilégier.

L’expert dommage pourra convoquer,  aux opérations d’expertise, l’éventuel responsable et/ou son assureur au moyen d’un simple courriel avec accusé réception de lecture.

L’expert dommage pourra lorsque cela est possible techniquement et en fonction de la nature du sinistre opter pour une expertise à distance.

La date de l’expertise sans déplacements doit être fixé à plus de 30 jours calendrier de la date d’envoi de la convocation (des conditions sont bien entendu à respecter).

Lorsqu’il n’est pas possible d’organiser une expertise à distance, il appartiendra à l’expert missionné par l’assureur dommages de prendre toutes les dispositions afin de permettre ultérieurement l’organisation d’une expertise « in situ ».  A titre exceptionnel, les parties en présence peuvent décider d’une expertise « in situ » si la situation le nécessite.

Report de nouvelles dispositions IRSI édition février 2020

L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de la convention IRSI, initialement applicable aux sinistres survenus à compter du 1er avril 2020 (circulaire n°4-2020 du 13 février 2020) est reportée aux sinistres survenus à compter du 1er juillet 2020.

Source GCA / SADA

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Construction : Elite Insurance, en liquidation judiciaire, compte 60 000 assurés

L’assureur Elite Insurance Company Limited agréée à Gibraltar, qui opérait en France jusqu’en 2017 en libre prestation de services (LPS) sur le marché de l’assurance construction, avait été placée sous administration judiciaire et déclarée insolvable en décembre 2019 par les autorités financières de Gilbraltar comptait 60 000 assurés français en portefeuille.

Les administrateurs d’Elite Insurance, PWC Gibraltar ont rendu, le 9 février dernier, leur premier rapport sur la situation de l’assureur quelques mois seulement après son placement sous administration par la Cour suprême de Gilbraltar, révèle le blog Insurwatch.

Etabli à Gibraltar en 2004, l’assureur opérait, avant sa liquidation, en Belgique, France, Allemagne, Grèce, Irlande, Luxembourg, Malte, Pays Bas, Norvège, Portugal, Roumanie, Espagne et au Royaume Uni. En France elle opérait principalement en assurance construction.

Le rapport de l’auditeur et administrateur, PwC révèle les premiers chiffres d’Elite et indique qu’ « il y a environ 60 000 assurés français en portefeuille majoritairement en assurance construction. Or C’est un risque long qui nécessite des provisions  sur dix ans. », Elite insurance sévissait principalement sur le dommages ouvrage (DO) et en responsabilité civile décennale. « L’activité française était dominée par deux acteurs (SFS et EISL) eux aussi en liquidation contribuant, de fait, au manque d’informations complètes et précises sur les assurés dans ce pays. »

A lire : Assurance construction : l’ACPR sanctionne un assureur

Poursuite des actions en justice

Selon le liquidateur, les chiffres du rapport sont à prendre avec attention car il indique d’une part ne pas avoir audité les comptes et d’autre part que la défaillance de CBL, principal réassureur d’Elite, de SFS et de EISL principaux distributeurs a rendu la tâche particulièrement ardue.  Ainsi, « une proportion très importante des souscriptions d’Elite a été réalisée par le biais de mandataires, impliquant dans de nombreux cas que les dossiers de la compagnie ne comprennent pas les détails des assurés. En conséquence, l’exactitude des données dont dispose la PwC est incertaine et sera soumise à des évolutions. »

L’administrateur fait état d’un déficit de 69,2 m£ soit 245 m£ à l’actif et 314 m£ au passif et  « il apparaît qu’Elite comptait environ 931 000 assurés» en Europe, dont 860 000 en Grande Bretagne et 10 000 en Italie.

PwC indique avoir « assuré la liaison avec les autorités françaises compétentes et les conseillers juridiques et confirme qu’aucune protection en matière d’indemnisation n’est disponible pour les assurés français d’Elite Insurance. En conséquence, les administrateurs réfléchissent à la manière de gérer les risques non expirés de certaines polices. En l’absence d’un système d’indemnisation, les assurés dommages ouvrages français devraient envisager de poursuivre le contractant ou son assureur. » PwC encourage donc les porteurs d’une assurance dommages-ouvrage à poursuivre les responsables en justice.

Source : L’Argus de l’assurance

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SADA innove ! Une nouvelle offre contre les vices cachés en immobilier disponible

Une nouvelle offre contre les vices cachés en immobilier

Sada Assurances vient de lancer Sada Affinitaires Vices cachés protégeant les acquéreurs d’un bien immobilier contre les vices cachés. Cette garantie intéressera les professionnels de l’immobilier qui pourront proposer cette offre lors de transactions immobilières.

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Rappel des moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

Compte tenu des récents incendies d’immeubles, il n’est pas inutile de rappeler les différents moyens de sécurité obligatoires dans les copropriétés.

  • Extincteurs

Pour toutes les catégories d’immeubles (c’est-à-dire, quelle que soit leur hauteur), 3 zones doivent être équipées d’extincteurs : les machineries ascenseur, les locaux des chaufferies et les parkings où il faut compter un extincteur pour 15 places de stationnement.

Les parkings doivent également disposer d’un bac dont le sable est mélangé avec un produit spécifique ainsi qu’un sceau afin de pouvoir rapidement neutraliser un départ de flamme.

L’installation d’extincteur dans les cages d’escalier n’est quant à elle pas obligatoire pour les immeubles d’habitation de moins de 28 mètres de hauteur, mais vivement recommandé notamment dans les immeubles anciens composés de chambres de service au dernier étage.

  • Blocs autonomes d’éclairage de sécurité

Ces blocs de secours lumineux qui indiquent les sorties, sont obligatoires pour les immeubles de plus de 28 mètres de haut et construits après 1986. Toutefois, rien n’interdit d’en installer dans des couloirs de caves par exemple ou dans des cages d’escaliers de service.

  • Système de désenfumage

Les bâtiments de plus de deux étages construits après janvier 1986 doivent installer dans les cages d’escaliers ce système permettant d’évacuer la fumée en cas d’incendie.

  • Les colonnes sèches

Également appelées « colonnes incendie », ces conduits qui parcourent les cloisons d’un immeuble et qui sont raccordés à l‘eau en cas d’incendie concernent les immeubles de plus de 7 étages. Ces colonnes doivent être entretenues tous les ans.

  • Les portes coupe-feu

Tous les immeubles construits après janvier 1981 doivent disposer de portes coupe-feu au niveau des caves et paliers. Un arrêté de février 2013 a élargi cette obligation aux locaux à poubelles des immeubles de plus de 28 étages.

  • Plan d’évacuation et registre de sécurité

Les plans indiquant les sorties permettant d’évacuer plus rapidement les lieux doivent être affichés dans tous les immeubles et dans 4 endroits précis :

  • le hall,
  • au niveau des sorties de secours,
  • à chaque niveau de parking
  • et un en haut de la rampe de sortie.

Bien que le registre de sécurité soit obligatoire depuis 33 ans, il existe encore des copropriétés qui ne disposent pas de ce document pourtant nécessaire. Il est primordial de sensibiliser les gestionnaires d’immeubles sur les fondamentaux et de proposer plus de formations techniques à ce sujet.

Pour conclure, même si une copropriété dispose des équipements obligatoires de sécurité cela n’est pas suffisant, il est primordial de veiller à leur bon entretien. Et rien n’empêche la copropriété d’aller au delà de ses obligations légales afin d’apporter plus de sécurité à ses occupants.

#assurancecopropriete

#assuranceimmeuble

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Incendie Notre-Dame de Paris : ce que risquent les assureurs des entreprises

Incendie Notre-Dame de Paris : ce que risquent les assureurs des entreprises

Alors que l’enquête débute pour connaitre les circonstances de l’incendie survenu dans la cathédrale Notre Dame, la question des responsabilités des entreprises en charge du chantier est posée.

Au lendemain de l’incendie qui a ravagé près deux-tiers de la toiture de la cathédrale Notre-Dame de Paris, les premières questions sur les responsabilités émergent. Alors qu’une enquête a été lancée par le Parquet de Paris pour incendie involontaire, les causes de l’incident restent encore inconnues. Pour autant,

les regards se portent sur les entreprises en charge de la restauration de la flèche à l’origine de l’installation d’un échafaudage de 500 tonnes nettement visible sur les images.

Les entreprises de restauration visées

De l’aveu même des experts de l’assurance construction sollicités par L’Argus de l’assurance, la question de l’assurance restera bien sûr secondaire dans la mesure où l’Etat, en tant que propriétaire du monument national, couvrira les frais de reconstruction grâce aux fonds amassés à l’occasion de la grande collecte nationale. Des premières constatations, il ressort que « les travaux n’avaient pas encore débuté, seuls les échafaudages étaient en cours de montage », souligne Philippe Villeneuve, architecte en chef des monuments historiques responsable de la restauration de la flèche de Notre-Dame.

Reste que les entreprises en charge de la restauration pourront voir leur responsabilité engagée dans ce sinistre majeur de notre patrimoine. L’une d’entre elles est lorraine. Il s’agirait du groupe Le Bras Frères, ainsi que le révèle nos confrères de l’Est Républicain. A ce stade des éléments rassemblés, « l’entreprise sur le chantier est présumée fautive, sauf à démontrer son absence de faute. Sa responsabilité est illimitée mais par contre sa couverture assurance RC au titre des dommages aux existants est souvent sous limitée à des montants faibles sans rapport avec les sinistres potentiels », souligne un spécialiste de l’assurance construction joint par L’Argus. Ces garanties dommages aux existants, généralement incluses dans les contrats RC Travaux interviennent avec des plafonds d’indemnisation de 1 à 2 M€, soit des montants très marginaux au regard du coût colossal de la reconstruction, de l’ordre de plusieurs centaines de millions d’euros.

L’article 1789 du Code Civil

Et quand bien même les travaux de restauration de la flèche par l’entreprise n’avaient pas débuté, la responsabilité de l’entreprise resterait engagée. « Dès lors que des entreprises étaient sur les lieux, la présomption de faute s’applique à leur égards, même s’il ne s’agissait que de monter des échafaudages », indique une source, s’appuyant notamment sur l’article 1789 du Code Civil qui régit la responsabilité de l’entreprise. Il stipule que « dans le cas où l’ouvrier fournit seulement son travail ou son industrie, si la chose vient à périr, l’ouvrier n’est tenu que de sa faute. »

Ce n’est pas le premier monument national exposé à des incendies du fait d’un chantier de restauration. Ce fut notamment le cas du Parlement de Bretagne, de l’Hôtel de Ville de La Rochelle ou encore de la cathédrale de Nantes.

Assureurs et banquiers se mobilisent 

Alors que de grandes entreprises à l’image de LVMH et la famille Arnault se sont engagées à faire un don de 200 M€, les acteurs de l’assurance et de la banque se mobilisent pour apporter leur pierre à l’édifice de la reconstruction. Crédit Agricole Ile-de-France annonce un don d’un montant d’un million d’euros. De son côté, Groupamaoffrira les 1300 chênes centenaires nécessaires à la reconstruction de la charpente de la cathédrale. « Pour respecter le travail des compagnons de l’époque, ces chênes seront prélevés dans ses forêts normandes », précise l’assureur mutualiste.

D’autres dirigeants du courtage vont s’engager en leur nom propre. Joint par L’Argus de l’assurance, Robert Leblanc, PDG d’AON France, fera un don personnel au titre de ses fonctions de président de la Fondation Avenir du patrimoine à Paris qui a pour objet d’assurer la préservation des églises de Paris. « A circonstance exceptionnelle, réponse exceptionnelle », confie-t-il.

L ARGUS DE L ASSURANCE    |

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Faut-il instaurer un diagnostic structurel obligatoire des copropriétés de plus de 50 ans ?

Faut-il instaurer un diagnostic structurel obligatoire des copropriétés de plus de 50 ans ?

Certaines copropriétés présentant un risque pour leurs occupants échappent pourtant à la vigilance de l’autorité administrative. Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens.

Comment lutter contre l’habitat indigne et les bâtiments menaçant de ruine ?

Le 5 novembre 2018, en plein cœur de Marseille, deux immeubles dont la construction daterait de plus de deux siècles se sont effondrés. Cet événement dramatique met en exergue la fragilité structurelle de certains bâtiments âgés d’habitation collectifs. Cette fragilité engendre des risques pour la sécurité de leurs habitants.

Le législateur a conféré au maire des pouvoirs de police administrative dans ce domaine. Ainsi, le maire dispose d’un arsenal juridique face à un bâtiment dégradé ou en péril.

Il peut prendre des mesures coercitives immédiates comme les procédures de locaux impropres à l’habitation, les mesures de péril, les expropriations, les déclarations d’insalubrité. Pourtant, certains immeubles collectifs présentant un risque pour leurs occupants échappent à la vigilance de l’autorité administrative.

Les maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique

Face à ce constat, de nombreux maires plaident en faveur d’un diagnostic structurel obligatoire et périodique des immeubles collectifs anciens qui sont les plus susceptibles de fragilité structurelle et donc, de danger pour les habitants et les voisins.

Cet outil de prévention permettrait de recenser tous les immeubles concernés par un bâti dégradé et menaçant.

L’administration disposerait alors de données plus précises sur les immeubles pour lesquels il convient d’agir et de faire entreprendre rapidement des travaux de rénovation voire des destructions. Dans le même temps, cela permettrait pour les occupants, locataires et propriétaires, de connaître précisément l’état de l’immeuble dans lequel ils vivent.

Par ailleurs, on peut noter que parmi les propositions de l’UNIS en matière de rénovation de l’habitat, dans le cadre du grand débat national, il est question de mettre en place un diagnostic-structure type.

Celui-ci serait subventionné afin de confectionner une base gérée par la Métropole. Il pourrait être réalisé tous les 10 ans sur l’ensemble des copropriétés.

De plus, devant la volonté des mairies de déployer des dispositifs techniques liés à la transition énergétique et à l’économie circulaire et devant les difficultés de plus en plus régulières liées aux copropriétés vétustes ou dégradées, les professionnels de l’immobilier se proposent en tant qu’intermédiaires de qualité vis-à-vis des collectivités.

Pour les collectivités, il est habituel d’interagir avec les logements individuels et ceux gérés par les bailleurs sociaux. En revanche, une copropriété est peu « incarnée » et les professionnels de l’immobilier souhaitent proposer leurs services auprès des collectivités pour pallier ce manque.

Christophe Tanay, Président de l’UNIS.

Un contrôle obligatoire des copropriétés de plus de cinquante ans

Un projet de loi propose de mettre en place un contrôle obligatoire structurel des immeubles collectifs construits il y a plus de cinquante ans.

Ce diagnostic structurel sera périodique : il se fera tous les quinze ans à partir de la date du premier contrôle.

L’article 1 de ce projet de loi, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 20 mars 2019, a pour objectif d’introduire un article L. 153-1 et un article L. 153-2 au code de construction et de l’habitation.

L’article L. 153-1, tel que proposé, précise le contenu du diagnostic. Ce diagnostic présentera le résultat des études approfondies et spécifiques du bâtiment, notamment sur la structure, tels que désordres évolutifs, sondages, pose de témoins sur fissures (Fissuromètre ou jauges), test étanchéité air-eau, test d’humidité, qui devront être menées pour récolter toutes les informations permettant de confirmer le niveau de sécurité et d’habitabilité (sanitaire) du bâtiment.

À titre préventif, un diagnostic du mode constructif et des effets sismiques pourra être intégré pour tendre vers une évaluation du comportement du bâtiment au séisme selon la classification en zone des régions de France.

L’article L. 153-2 précise les modalités et le champ d’application du dispositif.

Quels sont les éléments de structure à contrôler ?

Les éléments à examiner lors de ce diagnostic feront l’objet d’une liste non-limitative définie par décret. À titre d’exemple, ils pourront porter sur les points suivants :

➡  La structure verticale : l’évaluation porterait sur l’état des murs porteurs, poteaux, piliers, balcons pour identifier des signes de faiblesse, de dégradation, de fissures ou de déformations ainsi que l’état des matériaux.

➡  La structure horizontale : l’évaluation veillerait à identifier les fissures ou flèches au niveau des poutres et planchers, les déformations, les attaques biotiques et les lézardes ;

➡  Les fondations : l’évaluation permettrait de constater le mode de fondation, d’identifier des signes de faiblesse, de dégradations, de fissures ou de déformations ;

➡  La couverture et les ouvrages de toiture : L’évaluation permettrait d’identifier les faiblesses d’étanchéité de la toiture, de dégradations de la charpente (la putréfaction du bois, fissure, gonflement, des souches de cheminées, pourrissement et déformation structurelle).

En cas de travaux nécessaires à la sécurité des occupants et du voisinage, ce diagnostic devra impérativement préciser la nature et le degré d’urgence des travaux ou mesures correctives à la charge de chaque propriété.

Il doit également préciser si l’immeuble fait l’objet d’un risque de péril grave et imminent ou susceptible, à terme, de relever d’un tel niveau de risque impliquant son « inhabilité ».

Qu’il s’agisse de travaux programmables ou de situations de péril, le diagnostic structurel devra formuler leurs causes et origines : risques ou désordres dus à des défauts de conception initiale ou à des modifications structurelles ultérieurement intervenues dans l’immeuble, à la vétusté ou encore à un défaut d’entretien normal.

De surcroît, dans ce diagnostic structurel, il sera précisé une mention appréciative sur l’existence ou non d’effets délétères ou de véritables risques liés à l’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans l’immeuble considéré et précisant les moyens à même de remédier à la situation.

Le diagnostic se fera par le biais d’un organisme agréé à l’instar des diagnostics obligatoires pour les ventes immobilières (diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, à l’électricité, aux termites, etc…).

Les modalités et le champ d’application du dispositif

L’article L. 153-2 précise ainsi qu’il appartiendra au syndic ou à défaut au syndicat des copropriétaires, aux propriétaires du bâtiment concerné de communiquer le diagnostic à l’autorité administrative compétente, c’est-à-dire à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de politique de l’habitat.

Le diagnostic devra être transmis à l’autorité administrative et aux occupants de l’immeuble concerné sous peine de sanction pécuniaire ne pouvant excéder 3.000 euros.

Cependant, seront exclus de la mesure, les plus petits immeubles. Ainsi, il est proposé de soumettre au diagnostic uniquement l’ensemble des immeubles comprenant au moins trois lots principaux au sens du règlement de copropriété (hors caves, parkings et garages ou autres dépendances).

S’agissant de l’entrée en vigueur de cette proposition, il est proposé dans un premier temps de soumettre les immeubles les plus anciens, construits avant 1920. Puis, sera prévue une satisfaction de l’obligation au 31 décembre 2030, au plus tard, pour tous les autres immeubles de plus de cinquante ans à la date d’entrée en vigueur de la présente loi concernée par le dispositif.

Cet agenda prendrait donc en compte les possibilités matériellement réalistes de réalisation de cette mesure à ampleur nationale. À partir du premier diagnostic réalisé, cette procédure sera renouvelable tous les quinze ans.

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